在過(guò)去的五年中，全球?qū)I(yè)和物流財(cái)產(chǎn)的投資翻了一番，2017年達(dá)到了1260億美元。傳統(tǒng)上一直以其穩(wěn)定收入而著稱的行業(yè)最近看到了動(dòng)態(tài)的資本增長(zhǎng)，而物流設(shè)施現(xiàn)在的收益率低于零售某些市場(chǎng)的房產(chǎn)。

　　投資者對(duì)該行業(yè)的廣泛興趣，包括私募股權(quán)工具和機(jī)構(gòu)基金，以及私人和家庭，都推動(dòng)了這種演變。平臺(tái)和投資組合交易在大型投資者尋求大規(guī)模資產(chǎn)時(shí)越來(lái)越普遍。

　　在西方市場(chǎng)，隨著零售商對(duì)現(xiàn)代配送設(shè)施的需求持續(xù)增長(zhǎng)，網(wǎng)上購(gòu)物的增長(zhǎng)是刺激這種明顯無(wú)法滿足的需求的關(guān)鍵因素之一。在歐洲，該行業(yè)的租金增長(zhǎng)預(yù)測(cè)是健康的，因?yàn)閹?kù)存稀缺且需求很高。

　　亞太市場(chǎng)也有這些特點(diǎn)。然而，正如這五個(gè)關(guān)鍵趨勢(shì)所表明的那樣，它們面臨著更多樣化的投資驅(qū)動(dòng)因素，包括全球貿(mào)易，制造業(yè)增長(zhǎng)和新的基礎(chǔ)設(shè)施機(jī)會(huì)。

中國(guó)向價(jià)值鏈上游移動(dòng)

　　中國(guó)過(guò)去30年的增長(zhǎng)主要基于其作為世界工廠的地位。然而，今天，“中國(guó)制造2025”倡議代表了一致的努力，將中國(guó)推向價(jià)值鏈，最終目標(biāo)是中國(guó)在全球范圍內(nèi)制造創(chuàng)新技術(shù)。

　　現(xiàn)代物流設(shè)施和高科技商業(yè)園區(qū)正在尋求更多投資來(lái)升級(jí)現(xiàn)有場(chǎng)地并重建舊的棕地場(chǎng)地。

東南亞的電子商務(wù)

　　市場(chǎng)分散，缺乏簡(jiǎn)單的在線支付方式和強(qiáng)大的購(gòu)物中心文化意味著電子商務(wù)在東南亞尚未像其他地區(qū)那樣產(chǎn)生同樣強(qiáng)大的影響。然而，近幾個(gè)月阿里巴巴和騰訊都在該地區(qū)投入巨資并引入跨境支付解決方案，現(xiàn)在有很大的增長(zhǎng)空間（見圖表）。

　　而且，隨著零售市場(chǎng)的上線，對(duì)主要城市中心和交通連接的緊密接近的現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)需求將進(jìn)一步增加。

“一帶一路”倡議

　　中國(guó)的旗艦“一帶一路”倡議已經(jīng)對(duì)歐亞地區(qū)的市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，并導(dǎo)致對(duì)運(yùn)輸環(huán)節(jié)，發(fā)電廠和經(jīng)濟(jì)區(qū)的投資，使中國(guó)承包商和目的地市場(chǎng)受益。

　　雖然最初的投資主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施上，但可能會(huì)鼓勵(lì)低成本制造業(yè)轉(zhuǎn)移到東南亞和非洲，特別是隨著供應(yīng)鏈升級(jí)，新的運(yùn)輸環(huán)節(jié)為物流業(yè)提供了重要機(jī)遇。

　　視野的龐大規(guī)模，加上不同程度的制度效力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，意味著預(yù)期進(jìn)展將是零散的，機(jī)會(huì)交錯(cuò)。然而，泰國(guó)，馬來(lái)西亞和柬埔寨已經(jīng)引起了中國(guó)和國(guó)際制造商和房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。

印度的稅制改革

　　2017年，印度歷史上最大的稅制改革推出 - 商品和服務(wù)稅（GST）。在此之前，相同的產(chǎn)品以不同的價(jià)格跨越國(guó)界出售?，F(xiàn)在，這些價(jià)格差距已經(jīng)結(jié)束，因?yàn)樯唐芳胺?wù)稅取代了聯(lián)邦稅和州稅，在印度市場(chǎng)上創(chuàng)造了更大的統(tǒng)一性和確定性。

　　這已經(jīng)對(duì)供應(yīng)鏈產(chǎn)生了明顯的影響。取消檢查點(diǎn)導(dǎo)致貨物分配更快，這導(dǎo)致庫(kù)存持有量減少，反過(guò)來(lái)，希望利用增強(qiáng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)的公司擴(kuò)大對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求。

　　連鎖效應(yīng)一直是倉(cāng)庫(kù)整合的增加，隨之而來(lái)的是投資者的興趣增加。

美國(guó)對(duì)中國(guó)

　　2018年美國(guó)與中國(guó)之間的貿(mào)易緊張局勢(shì)導(dǎo)致一些企業(yè)審查其戰(zhàn)略并重新評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。如果情況惡化，可能面臨增加關(guān)稅的制造商可能會(huì)考慮調(diào)整供應(yīng)鏈，許多人已經(jīng)在考慮應(yīng)急情況。

　　如果情況惡化，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)尋求通過(guò)回收或外包來(lái)繞過(guò)潛在的關(guān)稅，這可能會(huì)影響亞太經(jīng)濟(jì)體。